Mieter-Urteil bei Renovierungen

Hi Leute!

Wer kennt sich aus und kann mir vielleicht meine Frage beantworten?

BHG verwirft Fristenreglung für Renovierungen

Textauszug:

Der BGH bekräftigte seine bisherige Rechtsprechung, wonach ein starrer Fristenplan ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung den Mieter unangemessen benachteiligt. Solche Klauseln seien daher unwirksam. Damit aber entfalle auch die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen.

Der BGH geht aber noch weiter: Auch von der anteilsmäßigen Kostenübernahme - obwohl diese für sich gesehen eigentlich erlaubt sei - sei der Mieter in einem solchen Falle frei. Denn diese Klausel stehe im engen Zusammenhang mit dem starren Fristenplan und sei deshalb ebenfalls unwirksam.

In meinem Vertrag gibt es z.B. starre Fristen! Heißt das jetzt, ich muss nichtmal neu Streichen wenn ich wieder ausziehe?

auch wenn es deine frage nicht beantwortet:

wäre es dir lieb eine wohnung vor bezug erst komplett renovieren zu müssen oder eher eine gestrichene Wohnung gleich beziehen zu können?

Einfach mal in unsere Communitynews schauen.

@TRF: Das ist doch nicht die Frage. Wenn er nicht streichen muss, dann muss sich der Vermieter halt darum kümmern. Selber Schuld, wenn die mit so dämmlichen Fristen kommen. Warum soll ich 'ne Wand streichen, wenns in manchen Fällen garnicht nötig ist? So sieht das wohl auch der BGH.

Stevi hat folgendes geschrieben:

Einfach mal in unsere Communitynews schauen. @TRF: Das ist doch nicht die Frage. Wenn er nicht streichen muss, dann muss sich der Vermieter halt darum kümmern. Selber Schuld, wenn die mit so dämmlichen Fristen kommen. Warum soll ich 'ne Wand streichen, wenns in manchen Fällen garnicht nötig ist? So sieht das wohl auch der BGH.

wenns nich nötig is isses ja kein problem. Aber denk mal nicht das der vermieter da nen finger krum macht, ich bin vor nem halben jahr umgezogen, bis auf die wohnung die ich genommen hab waren alle die ich gesehen hab praktisch baustellen. teilweise kahle wände, kaputte tabeten etc., da hätte ich wochenlang arbeit gehabt. Deshalb der einwurf dazu. Wenns einigermaßen passabel aussieht isses ja was anderes...

...bin mir nicht sicher, aber gab es da nicht eine grundlegende änderung im mietrecht? meines erachtens hat der vermieter seit einigen monaten keinen anspruch mehr auf die renovierung der wohnung bei auszug - unabhängig davon, was im mietvertrag vereinbart wurde. das würde auch die ganzen bruchbuden erklären - hab da ne ähnliche erfahrung gemacht - renoviert natürlich auch kein vermieter mehr, da der mieter das risiko eingeht, nach nem halben jahr die versaute wohnung wieder neu anpacken zu müssen.
_________________

Irgentwie kann ich da die Gesetze nicht verstehen.....

Jeder Mieter unterschreibt doch nen Vertrag wo drinsteht. Was Sache ist. Es soll sogar Mieter geben, die den lesen.

Wenn ich mein Eigentum für Geld verleihe, dann kann ich mir doch wohl auch das Recht rausnehmen zu sagen: Wenn du die Wohnung willst, dann wird alle X JAhre gestrichen, weil ich das so möchte. Wenn nicht, unterschreib halt nicht...

Wenn man vorm Einzug dann 'ne quasi Renovierung macht, sollte man das natürlich entweder auf den Vermieter umlegen oder später mit dem Nachmieter regeln. Das dürfte dann auch kein Problem sein. Der Nachmieter kann ja froh sein, dass alles in Ordnung ist. So kenn ich das zumindest.

...Sind in einem Mietvertrag mehrere Passagen enthalten, die eine Renovierung des Mieters vorsehen, so macht die Unwirksamkeit der einen Klausel auch die an sich zulässige andere Klausel unwirksam. Fatale Folge der Summierung: Der Mieter muss gar nicht renovieren, weder in Laufe eines langen Mietverhältnisses, noch bei Auszug. ...

...damit sollten alle informiert sein - der link führt zum ganzen artikel.
_________________

Lofwyr hat folgendes geschrieben:

Jeder Mieter unterschreibt doch nen Vertrag wo drinsteht. Was Sache ist. Es soll sogar Mieter geben, die den lesen. Wenn ich mein Eigentum für Geld verleihe, dann kann ich mir doch wohl auch das Recht rausnehmen zu sagen: Wenn du die Wohnung willst, dann wird alle X JAhre gestrichen, weil ich das so möchte. Wenn nicht, unterschreib halt nicht...

Wenn so in Deutschland das Recht funktionieren würde, dann wäre wir arm dran. Bei einem Mietverhältnis ist regelmäßig der Mieter die schwächere Partei und wird deshalb vom Gesetzgeber geschützt. Übertrag den Gedanken mal aufs Arbeitsrecht. Da gibt es nicht ohne Grund diverse Schutzmechanismen, denn sonst würde jeder Arbeitnehmer in Deutschland für unter einem Euro arbeiten. Und würdest Du bei einem solchen Vertrag dann auch sagen: "Jeder Mieter unterschreibt doch nen Vertrag wo drinsteht. Was Sache ist."
So ist das auch im Mietrecht. Der Vermieter sitzt am längeren Hebel und wenn der Gestzgeber nicht aufpassen würde, dann hätten wir solche Zustände: Wohnung gegen Sex

Ich habe nicht gesagt Mieter sollen sich alles erlauben dürfen, sondern, dass dieses Urteil in meinen Augen quatsch ist.

Das Vermieter immer am längeren Hebel sitzen, sehe ich auch nicht ganz so einseitig... man siehe Mietnomanden...... da zahlen Leute über Monate kein Geld, aber der Vermieter kriegt sie nicht raus, weil sie geschützt sind und man die ja nicht auf die Straße setzen kann die armen Leute.... zum Dank hauen die dann bei NAcht und Nebel ab, hinterlassen ne Müllkippe oder reißen noch alles raus, was irgentwie Geld bringt und sind auf und davon.....

Wenn ich sage: Ich streiche in meinen eigenen Vier Wänden alle 5 JAhre die Wände und alle 10 JAhre wird tapeziert, dann denke ich, kann man das auch dem Mieter zumuten.....

Stevi hat folgendes geschrieben:

Warum soll ich 'ne Wand streichen, wenns in manchen Fällen garnicht nötig ist? So sieht das wohl auch der BGH.

Ich versteh das jetzt eigentlich so, dass das egal ist, ob es nötig ist oder nicht. Durch die starre Fristsetzung hat er weder Anspruch auf eine Renovierung noch auf Schönheitsreparaturen.

Das Urteil des BGH scheint hier ja für Verwirrung zu sorgen, deswegen versuche ich hier mal Licht ins Dunkel zu bringen...

Grundsätzlich herrscht in Deutschland natürlich die Vetragsfreiheit. Nun ist es aber so, dass die Vetragsfreiheit manchmal auch missbraucht wird.

Beispiel: "Der Monopolist A bietet B etwas an, was vollkommen überteuert ist. B hat aber, weil er denkt, dass es für ihn lebenswichtig ist, keine andere Wahl als bei A den Gegenstand zu einem Wucherpreis zu kaufen. Als B erkennt, dass er den Gegenstand doch nicht braucht und vorallem weil ihm der Preis vollkommen überteuert vorkommt, will er den Vetrag für nichtig erklären. A beruft sich aber auf die Vetragsfreiheit und darauf, dass B den Vetrag rechtgültig unterschrieben habe."
Hier schiebt der Gesetzgeber den Wucherpreisen von A einen Riegel vor, indem sich B auf §138 BGB berufen kann.

Man sieht also, dass der Gesetzgeber zwar grundsätzlich die Vetragsfreiheit achtet, aber dass er in bestimmten Situationen Gesetze geschaffen hat, die den vermeindlich schwächeren Vetragspartner schützen. So ist es auch im Mietrecht. Das hat historische Gründe, denn als das Mietrecht eingeführt wurde, gab es in Deutschland viele Mietwillige, aber nur wenig Mietwohnungen. Damit der Mieter dem Vermieter nicht schutzlos ausgeliefert ist, und der Vermieter womöglich die "Zwangslage" des Mieters ausnutzt, hat der Gesetzgeber hier Gesetze eingeführt, die dem Mieter einen gewissen Schutz bieten. Heute hat sich die Wohnungsnot von damals etwas gebessert, aber die Gesetze haben immernoch den selben Grundgedanken wie damals. 2001 gab es bereits das Mietrechtsreformgesetz, dass das Mietrecht etwas straffer und übersichtlicher gestaltete, aber - wenn auch nicht mehr ganz so extrem - immernoch größtenteils den Grundgedanken von "Damals" enthält. Das wird sich aber - laut Aussage eines meiner Prof´s - im Laufe der kommenden Jahre wahrscheinlich noch weiter ändern. Im Mai 2005 gab es hier auch schon bereits Änderungen, welche sich aber meines Wissen nur auf die "Anpassungsproblematik" beschränkten. Hier wurden die Regelungen des Mietrechts von vor 2001 aufgehoben und an die neuen Regelungen von 2001 angepasst. Wenn ich also im Jahr 1999 einen Mietvertrag unterzeichnet habe und ich hätte vor Mai 2005 Probleme gehabt, hätten das alte Mietrecht gegolten, weil der Vertrag ja unter den Bedingungen des Mietrechts vor 2001 abgeschloßen wurde. Seit Mai 2005 gilt hier aber die Regel, dass - egal wann der Mietvertrag abgeschloßen wurde - die neuen Regelungen von 2001 gelten.
Wie man sieht tut der Gesetzgeber schon einiges um die Gesetze den aktuellen Gegebenheiten anzupassen, aber sowas geht manchmal hat über Jahre, oder gar Jahrzehnte, hinweg. Die Mühlen der Justiz und der Politik mahlen halt langsam...

Dies mal als kleine Vorgeschichte zum besseren Verständnis des Mietrechts. Um auf den konkreten BGH-Fall zu kommen:

Es ist so, dass der BGH hier keineswegs den Mietern einen Freibrief erteilt, dass sie in der Mietwohnung machen können, was sie wollen, ohne später renovieren zu müssen. Vielmehr ist es so, dass der BGH versucht den Mieter vor sinnlosen Klauseln im Mietvertrag zu schützen. Es gab bis dato eben die häufige Klausel, dass der Mieter alle x Jahre renovieren musste. Der BGH hat hier seine bereits bestehende Rechtsprechung erneuert und gesagt, dass solche Klauseln nichtig sind.
Warum? Ganz einfach: Der Grundgedanke im Mierrecht ist, dass A gegen Geld von B etwas zur Verfügung gestellt bekommt. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass in diesem Entgelt die "Abnutzungserscheinungen" bereits einberechnet sind. Sprich, es wäre unbillig, wenn hier der Mieter mit seinem eigenen Geld alle x Jahre etwas renovieren müsste, wofür er in den x Jahren davor eigentlich durch seine Miete eine "Abnutzungsgebühr" gezahlt hat. Hier würde der Mieter als doppelt zahlen, wenn diese Renovierungs-Klauseln gültig wären. Aus diesem Grund werden diese Renovierungs-Klauseln, meines Wissens, schon seit jahren vom BGH abgelehnt. Was noch hinzukommt, ist dass er eben in diesem Urteil auch die Klauseln über Schönheitsreparaturen i.V.m. Renovierungs-Klauseln für nichtig erklärt. Ich möchte hier aber darauf hinweisen, dass, meines Wissens, Klauseln über Schönheitsreparaturen beim Auszug an sich gültig sind! D.h. in einem Mietvertrag, in welchem steht, dass bei Auszug Schönheitsreparaturen fällig sind, ist der Mieter am Ende auch verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen.
Zum Thema Schönheitsreparaturen möchte ich noch etwas hinzufügen: Schönheitreparaturen heißt nicht, dass man die ganze Wohnung neu machen muss. Schönheitsreparaturen sind Arbeiten an Stellen, die mehr als normal abgenutzt wurden. D.h. wenn ich z.B. nach 5 Jahren ausziehe und der Teppich ist "durchgelatscht", dann fällt das unter "normale Abnutzung", welche mit der monatlichen Miete schon abgegolten ist, d.h. der Teppich muss nicht erneuert werden beim Auszug. Sollte ich aber in den 5 Jahren Löcher in die Wand gebohrt haben, die nun unschön aussehen, dann fällt das nicht mehr unter "normale Abnutzung", so dass der Mieter hier für das "Zustopfen" der Löcher aufkommen muss. Man muss hier also immer unterschieden zwischen "normaler Abnutzung" oder nicht. Wenn Couchpolster durchgesessen sind, dann ist das eine "normale Abnutzung", weil beim "normalen Gebrauch" eben "Benutzungsspuren" entstanden sind. Aber Löcher oder Risse in den Wänden, Sofa, Parkettboden o.ä. fällt eben nicht mehr unter die "normale Abnutzung", und müssen - wenn es im Mietvertrag steht - ausgebessert werden durch den Mieter.

Ich hoffe meine Ausführungen helfen weiter.

fhk hat folgendes geschrieben:

Ich versteh das jetzt eigentlich so, dass das egal ist, ob es nötig ist oder nicht. Durch die starre Fristsetzung hat er weder Anspruch auf eine Renovierung noch auf Schönheitsreparaturen.

Nee, Du hast mich falsch verstanden. Ich wollte nur die Hintergrundüberlegung in einfachen Worten schildern. Das entscheidende ist, wie Du richtig sagst, die starre Frist.

Kippe hat folgendes geschrieben:

Was noch hinzukommt, ist dass er eben in diesem Urteil auch die Klauseln über Schönheitsreparaturen i.V.m. Renovierungs-Klauseln für nichtig erklärt. Ich möchte hier aber darauf hinweisen, dass, meines Wissens, Klauseln über Schönheitsreparaturen beim Auszug an sich gültig sind! D.h. in einem Mietvertrag, in welchem steht, dass bei Auszug Schönheitsreparaturen fällig sind, ist der Mieter am Ende auch verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen.

So wie ich das verstehe, und das sagst Du ja auch selber, ist das Entscheidende aber hier, dass im Falle solcher starrer Fristen der hier zitierte letzte Satz nicht stimmt, denn Schönheitreparaturen müssen dann doch gerade nicht geleistet werden, weil die Klausel, aufgrund der starren Frist, unwirksam ist. D. h. wenn fhk in seinem Mietvertrag eine dem Urteil entsprechende starre Frist hat, braucht er auch keine Schönheitsreparaturen leisten. Oder hab ich Dich da jetzt falsch verstanden und du meintest das gleiche?

Nein, der Satz ist schon korrekt. Ich formuliers nochmal anders, falls es doch etwas missverständlich war:

Es gibt folgende Möglichkeiten von Klauseln in Mietverträgen:
1. Renovierungsklauseln: nichtig
2. Renovierungsklauseln + Schönheitsreparatur: beides nichtig
3. Nur Schönheitsreparaturen:zulässig*

* = nach meinem Kenntnistand

D.h. wenn du einen Vertrag hast, indem steht, dass du bei Auszug Schönheitsreparaturen vornehmen musst, dann ist diese Klausel zulässig. Sie ist nur dann nichtig, falls sie in Zusammenhang mit Renovierungsklauseln auftritt. Den Grundgedanken, warum Schönheitsreparaturen zulässig sind, habe ich oben bereits erläutert, aber in Kurzform nochmal: Die Miete deckt nur die Abnutzungen, welche als "Gebrauchsabnutzungen" bei normalem Gebrauch auftreten. Nicht aber diejenigen, welche durch "abnormalen" Gebrauch entstehen. Und genau diese "abnormalen Gebrauchsspuren", welche eben nicht durch die Miete gedeckt sind, sollen dem Mieter auferlegt werden dürfen.

Ist es jetzt klarer?

Mir wars auch vorher schon klar Ich wollte das nur nochmal rausstellen. Klang nämlich in dem Zusammenhang so, als wenn Du sagen wolltest dass Schönheitreparaturen nicht unzülässig sein könnten ("beim Auszug an sich gültig"). Also sind wir einer Meinung

Ist ja auch so... An sich sind Klauseln über Schönheitsreparaturen jederzeit gültig! Einzige Ausnahme: Wenn sie mit Klauseln über x-jährliche Renovierungen gepaart sind, dann sind sie nichtig.

So, aber ich denke das ist nun genug ausgetreten, und jeder weiß nun, was ich meine... Aber ich geb zu, das Mietrecht ist nicht ganz einfach zu verstehen, und stellenweise sehr kompliziert, weil Mietrecht ist nicht gleich Mietrecht. Manche §§ sind auf das komplette Mietrecht (also Mietverträge über Autos, Bücher, Zelte, Wohnungen, usw.) anwendbar, und andere wiederum sind nur speziell auf´s Wohungsmietrecht anwendbar. Hier den Überblick zu behalten ist nicht immer einfach.